يستمر عدد سكان ميامي في النمو ، ولكن هذا النمو بدأ يتباطأ. بالنسبة لبعض شرائح السكان - وخاصة السكان الذين ولدوا في الولايات المتحدة - فقد عكس ذلك النمو تراجعًا فعليًا.
أنماط الهجرة
لا تزال الهجرة الدولية إلى فلوريدا قوية ، وفقًا للبيانات التي جمعها باحثون من تعداد المتروبوليتان بجامعة فلوريدا الدولية. وقد زاد الوافدون الجدد الدوليون بمعدل 400٪ تقريبًا منذ عام 2010. ومع ذلك ، انخفض صافي هجرة السكان المحليين بنحو 2800٪. هذا التناقض مذهل.
مع استمرار ارتفاع إجمالي عدد السكان ، لم يتم فحص السبب وراء النزوح الدرامي إلى حد كبير حتى وقت قريب. يميل الخبراء إلى الاتفاق على أن الكثير من المشكلة يرجع إلى عدم وجود مساكن بأسعار معقولة في المنطقة.
سوق الإسكان
هناك العديد من العوامل التي يجب فحصها بعناية عند مناقشة سوق الإسكان في منطقة ميامي. تكلفة السكن ومتوسط الدخل والفجوة بين الاثنين.
الإسكان في ميامي أعلى بكثير من المتوسط الوطني: تظهر الإحصائيات الصادرة عن مكتب تعداد الولايات المتحدة أن القيمة المتوسطة للمنازل التي يشغلها مالكوها في منطقة ميامي ديد تبلغ 203،300 دولار ، مقارنة بالمتوسط الوطني البالغ 178،600 دولار. يبلغ متوسط التكلفة الشهرية حوالي 1،690 دولارًا ، بينما يبلغ المتوسط الوطني 1،492 دولارًا. يبلغ متوسط الإيجار في المنطقة 1112 دولارًا ، مقارنةً بالمتوسط الوطني البالغ 928 دولارًا.
لكن الدخل في ميامي أقل بنحو 20 ٪ من المتوسط الوطني ، أو 43،129 دولارًا مقابل 53889 دولارًا. يعيش حوالي 20٪ من سكان ميامي في فقر ، مقارنة بمعدل وطني يبلغ 13.5٪.
وهذا يوضح أن أسعار المساكن والإيجارات في المنطقة تتجاوز الأسعار الموجودة في بقية البلاد ، في حين أن الدخل يقل.
في معظم الأسواق ، سيسمح التفاوت في الدخل بتعديل طبيعي لأسعار المساكن. لكن هذا لم يحدث ، مما يجعل من الصعب على السكان الحاليين البقاء في المنطقة.
وبدلاً من ذلك ، استمرت أسعار المساكن في الارتفاع ، إلى حد كبير نتيجة لشراء المستثمرين الأجانب لشراء الكثير من العقارات المتاحة.
سلط تحليل حديث نشرته CBRE الضوء على جاذبية الدولة ومنطقة ميامي على وجه التحديد. في عام 2015 ، ارتفع الاستثمار الأجنبي في فلوريدا إلى 4.3 مليار دولار - بزيادة 85 في المائة عن العام السابق. إنه استثمار جذاب بسبب النمو الاقتصادي العام والمناخ الجذاب ووسائل الراحة الحضرية.
ينشأ المستثمرون الأجانب بشكل أساسي في دول أمريكا اللاتينية وإسبانيا والصين والشرق الأوسط.
قضية أخرى لا تزال تدفع الأسعار في المنطقة هي التهديد المستمر للأعاصير. في حين لم تكن هناك إصابة مباشرة لمنطقة ميامي منذ اليابسة المدمرة لإعصار أندرو في عام 1992 ، لا تزال المنطقة بها أقساط تأمين عالية وبعض تكاليف البناء الأكثر تكلفة في الدولة بسبب لوائح البناء الصارمة.
الحلول الممكنة
هناك العديد من العوامل التي يجب معالجتها إذا كانت المدينة ستمنع هجرة أكبر خارج المنطقة.
أحد المكونات هو زيادة توافر الوحدات السكنية في منتصف السوق . في حين أن هذه مشكلة شائعة في المناطق الحضرية المزدهرة ، فإن ميامي تواجه تحديات إضافية في شكل قيود بيئية. تحتوي المنطقة على كمية محدودة من الأراضي المتاحة للتطوير العقاري بسبب الحدود الداخلية للمحيط الأطلسي وإيفرجليدز.
من أجل أن يبدأ المزيد من المطورين بناء مساكن بأسعار معقولة ، ستحتاج الحكومات المحلية إلى توفير التسهيلات للقيود الحالية على تقسيم المناطق والبناء وتقديم حوافز من شأنها تعزيز النمو في الأسواق المرغوبة.
لمعالجة فجوة الدخل ، يجب على أصحاب المصلحة العمل على زيادة الأجور لخلق بيئة حيث يمكن للعمال تحمل تكاليف السكن.
لا يوجد طريق واضح للمضي قدما لمدينة ميامي أو المقيمين الذين يرغبون في العثور على سكن بأسعار معقولة في المنطقة. من المحتمل أن تستمر في كونها سوق البائع في المستقبل المنظور ، وسيتعين على المشترين الذين تم تسعيرهم ببساطة الانتقال.
إرسال تعليق